Wichtige Informationen für Mieter und Vermieter

Erneuerung einer Einbauküche in vermieteter Wohnung nur über Abschreibung abziehbar

Informationen für Mieter und VermieterAufwendungen im Zusammenhang mit der Renovierung bzw. Instandsetzung vorhandener Teile eines vermieteten Gebäudes sind regelmäßig Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten abgezogen werden können. Als Teil eines Gebäudes gelten dabei wesentliche Bestandteile, ohne die das Wohngebäude „unfertig“ wäre.

Entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun im Zusammenhang mit dem Austausch von Einbauküchen entschieden, dass diese Aufwendungen nur noch über die 10-jährige Abschreibung geltend gemacht werden können.

Im Streitfall hatte der Kläger vorhandene Einbauküchen in mehreren seiner Mietobjekte durch neue ersetzt. Das Finanzamt ließ nur die Kosten für den Einbau von Herd und Spüle sowie für solche Elektrogeräte, deren Anschaffungskosten die Grenze für geringwertige Wirtschaftsgüter von 410 € nicht überstiegen, zum sofortigen Abzug zu. Die Aufwendungen für die Einbaumöbel verteilte es auf die voraussichtliche Nutzungsdauer von zehn Jahren.

Der BFH führt in seinem Urteil aus, dass eine Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen ein eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut darstellt. Weder Spüle noch Herd werden als wesentlicher Gebäudebestandteil angesehen. Folglich können die Anschaffungs- und Herstellungskosten dieses Wirtschaftsguts nur über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden.

Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage müssen nach der Heizkostenverordnung verteilt werden

In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden. Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil am Allgemeinstrom hierauf entfällt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde der für die zentrale Heizungsanlage erforderliche Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den Allgemeinstromzähler erfasst. Die Eigentümerversammlung beschloss für einen Abrechnungszeitraum sowohl die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen. Der Betriebsstrom wurde dabei nicht in der Heizkostenabrechnung, sondern in der Position Allgemeinstrom berücksichtigt. Demzufolge wurde dieser nach Miteigentumsanteilen verteilt. Ein Wohnungseigentümer hatte den Beschluss angefochten und beantragt, die Jahresrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen hinsichtlich der Heizkostenabrechnung für ungültig zu erklären.

Das Gericht gab dem Eigentümer Recht. Denn die vorgenommene Verteilung der Kosten des Betriebsstroms nach Miteigentumsanteilen widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kosten des Betriebsstroms müssen vielmehr nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden. Dies gelte auch, wenn der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über einen allgemeinen Stromzähler erfasst werde. In einem solchen Fall müsse geschätzt werden, welcher Anteil am Allgemeinstrom auf den Betriebsstrom entfalle. Dabei sind die Wohnungseigentümer in der Wahl der Schätzungsmethode frei, solange nicht ein offenkundig ungeeigneter Maßstab gewählt werde. Nach der Heizkostenverordnung müssen nämlich die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Hierzu gehöre auch der Betriebsstrom.

Kein Recht auf „Abwohnen“ der Mietkaution

Ein Mieter hat nicht das Recht, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution quasi „abzuwohnen“. Das hat das Amtsgericht München entschieden.

Die Mieterin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution entrichtet. Nach Kündigung des Mietvertrags zahlte sie für die restlichen zwei Monate keine Miete mehr. Sie war der Auffassung, sie könne ihren Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gegen die verbleibende Miete aufrechnen. Hiergegen klagte die Vermieterin.

Das Gericht gab der Vermieterin Recht. Ein Mieter sei in aller Regel nicht berechtigt, noch vor Ende des Mietvertrags die Mietzahlungen einzustellen. Die Verpflichtung zur Mietzahlung ende grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags. Die eigenmächtige Verrechnung der Kaution mit den letzten Mietzahlungen verstoße gegen die Sicherungsabrede im Vertrag und sei treuwidrig. Anderenfalls könne ein Mieter, wenn er den späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchte, die Mietzahlungen schon vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und dann bei einer Glaubhaftmachung der Mietrückstände durch den Vermieter stets gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Hierdurch wäre jedoch der Sicherungszweck der Mietkaution ausgehebelt.

Über den Author

Anna Borowka Dipl. Kauffrau Anna Borowka ist gemäß § 41 des Steuerberatungsgesetzes als Steuerberaterin bestellt. Grundlage für ihre Tätigkeit als Steuerberaterin ist eine langjährige Ausbildung im europäischen und nationalen Steuerrecht. Ebenso ist eine regelmäßige Fortbildung aufgrund des sich ständig ändernten Steuerrechts unabdingbar. Somit werden Ihre Entscheidungen durch die aktuelle Rechtsprechung gesichert.

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