Vermietung

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VermietungEs ist schon seltsam – ein Dauerbrenner auf unserem Blog – die Vermietung. Immer wieder ist es das meist nachgefragte Thema. Wenn es um die eigenen oder zu vermietenden vier Wände geht. Wahrscheinlich gibt es da auch die meisten Reibungspunkte zwischen den Parteien. Auch die Politik läuft der Realität hinterher, siehe Mietpreisbremse. Also, auch heute wieder drei Schwerpunkte zum Thema, das sowohl Vermieter als auch Mieter interessieren dürfte.

Verbilligte Vermietung an Angehörige: Ermittlung der Entgeltlichkeitsquote

Ein Ehepaar vermietete von 2006 bis 2010 an seinen Sohn eine Eigentumswohnung für eine monatliche Warmmiete von 480 €. Mit überlassen waren Einbauküche, Waschmaschine und Trockner. Die Vermietung war defizitär. Das Finanzamt errechnete eine ortsübliche Warmmiete von 710 €, so dass die gezahlte Miete 67,5 % der ortsüblichen Miete betrug. Das Finanzamt kürzte daraufhin die Werbungskosten anteilig.

Zu Recht, wie das Finanzgericht Düsseldorf befand.

Bei einer Miete zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Marktmiete war bis 2011 die Überschusserzielungsabsicht zu prüfen. Bei positiver Überschussprognose waren die Werbungskosten voll abzugsfähig. Anderenfalls war die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; für den entgeltlichen Teil waren die Werbungskosten abzugsfähig.

Im Streitfall ergab sich keine positive Überschussprognose, weil die Instandhaltungsaufwendungen zu gering bemessen waren. Bei der Ermittlung der Vergleichsmiete war ein Zuschlag für die überlassene Einbauküche, die Waschmaschine und den Trockner zu berücksichtigen. Dieser Möblierungszuschlag entspricht der monatlichen Abschreibung zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 4 % für eine angemessene Verzinsung.

Der Bundesfinanzhof muss abschließend entscheiden.

Hinweis: Seit 2012 gelten Mieten von mindestens 66 % der ortsüblichen Miete als vollentgeltlich, so dass die Werbungskosten voll abgezogen werden können. Die Prüfung der Überschusserzielungsabsicht mittels Überschussprognose ist entfallen. Mieten unter 66 % der ortsüblichen Miete sind nach wie vor in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur anteilig als Werbungskosten abzugsfähig.

Anerkennung von Verlusten aus teilweiser Vermietung durch Zeitmietverträge und als Ferienwohnung

Ein Ehepaar hatte die Wohnungen in einem Zweifamilienhaus zeitweise über Zeitmietverträge an feste Mieter und zeitweise als Ferienwohnung mit Verlust vermietet. Das Finanzamt erkannte die Verluste nicht an. Zur Anerkennung sei eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Sie führe für diesen Fall zu keinem Gesamtüberschuss.

Das Sächsische Finanzgericht schloss sich der Auffassung des Finanzamts an. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend von einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen. Das ist selbst dann der Fall, wenn sich über einen längeren Zeitraum Verluste ergeben. Die Überschusserzielungsabsicht für eine Ferienwohnung ist anzuerkennen, wenn sie ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird. Außerdem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich unterschritten werden.

Im Urteilsfall lag nach Auffassung des Gerichts weder eine langfristige noch eine ausschließliche Vermietung an Feriengäste vor. Die Kombination von Zeitmietverträgen für jeweils mehrere Monate und die tageweise Vermietung an Feriengäste ist eine besondere Mischform. Sie erfordert zur Anerkennung der Verluste eine positive Totalüberschussprognose für das Zweifamilienhaus. Diese war im konkreten Fall nicht gegeben.

Der Bundesfinanzhof wird möglicherweise abschließend entscheiden.

Irritationen um die Mietpreisbremse

Die Regelungen zur Mietpreisbremse sind seit 1. Juni 2015 in Kraft. Auf dieser gesetzlichen Grundlage wurden durch weitere Rechtsverordnungen der Länder in fast allen deutschen Großstädten entsprechende Mietbegrenzungen eingeführt. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München ist die durch die Bayerische Staatsregierung angewiesene sog. Mieterschutzverordnung aufgrund nicht ordnungsgemäßer Begründung für München jedoch nicht anwendbar.

Der Mieter einer Wohnung in München hatte gegenüber der Vermieterin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und auf Auskunft über die Miethöhe im vorherigen Mietverhältnis geklagt. Nach Auffassung des Gerichts kann der Mieter keine Auskunft von der Vermieterin über die vorherige Miethöhe verlangen. Ein Auskunftsanspruch setze voraus, dass die Wohnung in einem Gebiet liege, für das die Mietpreisbremse gelte. Das sei für die Stadt München nicht der Fall, da die Mieterschutzverordnung insoweit nicht mit Bundesrecht vereinbar sei. Aus der Verordnungsbegründung ergebe sich nicht, anhand welcher Tatsachen die Landesregierung zu der Auffassung gelangt sei, dass der Wohnungsmarkt in München angespannt sei. Die Begründung lege lediglich abstrakt die Kriterien dar, nach denen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts ermittelt wurde. Das reichte dem Gericht nicht aus.

Hinweis: In zwei weiteren Urteilen des Amtsgerichts München wurde die Mieterschutzverordnung hingegen auch für München angewendet. In Hamburg hält das Amtsgericht Hamburg‑Altona die Mietpreisbremse für unwirksam, weil es in der dortigen Mietpreisbegrenzungsverordnung ebenfalls an einer ordnungsgemäßen Begründung fehle. Das Amtsgericht Hamburg‑St. Georg hat hingegen keine Bedenken. Die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung sei umfassend begründet und daher rechtswirksam. Die Berliner Gerichte halten die dortige Mietenbegrenzungsverordnung ebenfalls für wirksam. Endgültige Klarheit werden erst obergerichtliche Entscheidungen bringen.

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Über den Author

Anna Borowka Dipl. Kauffrau Anna Borowka ist gemäß § 41 des Steuerberatungsgesetzes als Steuerberaterin bestellt. Grundlage für ihre Tätigkeit als Steuerberaterin ist eine langjährige Ausbildung im europäischen und nationalen Steuerrecht. Ebenso ist eine regelmäßige Fortbildung aufgrund des sich ständig ändernten Steuerrechts unabdingbar. Somit werden Ihre Entscheidungen durch die aktuelle Rechtsprechung gesichert.

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