Steuerinformationen für Grundstückseigentümer

Nachträgliche Schuldzinsen nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht

Kategorie GrundstückseigentümerDer Bundesfinanzhof (BFH) hatte 2012 entschieden, dass Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden können, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.

Das Gericht hatte jetzt folgenden Fall zu beurteilen: Ein Steuerzahler erwarb 1999 ein mit einer Gaststätte und mit sieben Ferienwohnungen bebautes Grundstück, aus dem er in den Jahren 2003 bis 2006 Verluste aus Vermietung und Verpachtung erzielte. Im Zeitpunkt des Erwerbs bestand für das gesamte Objekt bzw. das gesamte Grundstück zunächst ein auf 10 Jahre befristetes Mietverhältnis, das 2003 infolge der Insolvenz des Mieters beendet wurde. Wegen mangelnder Rentabilität des Gesamtobjekts versuchte der Eigentümer (neben seinen Vermietungsbemühungen) ab Mai 2003, das Objekt zu veräußern, was ihm 2008 gelang. Das Finanzamt berücksichtigte die Verluste nicht. Es ging davon aus, dass der Eigentümer seine Einkünfteerzielungsabsicht wegen der seit 2003 unternommenen Verkaufsbemühungen aufgegeben hatte.

Der BFH hat in seiner Entscheidung hervorgehoben, dass ein fortdauernder Veranlassungszusammenhang von (nachträglichen) Schuldzinsen mit früheren Einkünften aus Vermietung nicht anzunehmen ist, wenn der Steuerzahler zwar ursprünglich mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat, seine Absicht zu einer (weiteren) Einkünfteerzielung jedoch bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist.

Hinweis: Die Sache ist an das Finanzgericht zurückverwiesen und mit folgenden Vorgaben versehen worden:

  • Es ist der Frage nachzugehen, ob der Kläger hinsichtlich sämtlicher auf dem Grundstück befindlichen Immobilienobjekte mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat.
  • Kommt man zu dem Ergebnis, dass der Kläger seine Einkünfteerzielungsabsicht zwischenzeitlich nicht aufgegeben hat, sind die erklärten Einkünfte des Klägers dem Grunde nach zu berücksichtigen, aber der Höhe nach zu prüfen.
  • Kommt man zu dem Ergebnis, dass der Steuerzahler zu einem bestimmten Zeitpunkt seine Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Gesamtobjekts aufgegeben hat und diese nicht (auch nicht hinsichtlich einzelner Objekte) wieder aufgenommen hat, scheidet ein Abzug (nachträglicher) Schuldzinsen aus.
  • Kommt man zu dem Ergebnis, dass der Steuerzahler zu einem bestimmten Zeitpunkt seine Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Gesamtobjekts aufgegeben hat und diese nur hinsichtlich einzelner Objekte auf dem Grundstück wieder aufgenommen hat, sind die geltend gemachten Schuldzinsen ggf. anteilig bei den hinsichtlich dieser Objekte noch zu ermittelnden Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.

Berichtigung zu hoch vorgenommener AfA bei Gebäuden

Unter bestimmten Voraussetzungen können bei Gebäuden im Privatvermögen AfA-Beträge in festen, über die Nutzungsdauer fallenden Staffelsätzen (sog. degressive AfA) abgezogen werden. Sind für ein Gebäude Sonderabschreibungen vorgenommen worden, sieht das Gesetz vor, dass sich die AfA nach Ablauf des Begünstigungszeitraums der Sonderabschreibung nach dem Restwert und den unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden gleichbleibenden Staffelsätzen (sog. lineare AfA) bemisst.

Ein Eigentümer hatte zunächst Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz in Höhe von 50% der von ihm für den Erwerb eines Mehrfamilienhauses geleisteten Anzahlung in Anspruch genommen und anschließend nach Fertigstellung und Ablauf des Begünstigungszeitraums das Gebäude degressiv nach festen Staffelsätzen abgeschrieben. Das Finanzamt stellte später fest, dass die degressive AfA zu Unrecht in Anspruch genommen worden war und berichtigte die AfA in den Streitjahren, indem es die Gesamtnutzungsdauer um den fünfjährigen Begünstigungszeitraum der Sonderabschreibung verringerte und den so neu ermittelten AfA-Satz der Bemessungsgrundlage vom Restwert bis zur vollen Absetzung in Abzug brachte.

Der Bundesfinanzhof hat diese Berechnung der AfA bestätigt. Die degressive Abschreibung ist nach Vornahme einer Sonderabschreibung ausgeschlossen. Die Berichtigung zu hoch vorgenommener und verfahrensrechtlich nicht mehr änderbarer AfA ist bei Gebäuden im Privatvermögen so vorzunehmen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Abschreibungssätze auf die bisherige Bemessungsgrundlage bis zur vollen Absetzung des noch vorhandenen Restbuchwerts angewendet werden.

Mietvertraglich vereinbarte Indexmiete steht einer Wohnungsmodernisierung nicht entgegen

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall beabsichtigte der Vermieter, eine mit einer Ofenheizung ausgestattete Wohnung künftig mit einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage zu versorgen. Er kündigte das Vorhaben form- und fristgerecht an. Gleichzeitig teilte er dem Mieter mit, dass er nicht beabsichtige, eine Modernisierungsumlage zu fordern. Es sei lediglich geplant, einen monatlichen Heizkostenvorschuss zu erheben. Der Mieter stimmte der geplanten Modernisierungsmaßnahme nicht zu und verwies auf die vertraglich vereinbarte Indexmiete.

Das Gericht gab dem Vermieter Recht. In der Entscheidung wiesen die Richter darauf hin, dass eine vereinbarte Indexmiete auch nach einer Modernisierung eine Mieterhöhung ausschließt. In dem vorliegenden Fall ginge es jedoch nicht um eine Mieterhöhung, sondern nur um die Duldung der Modernisierungsarbeiten. Diese müsse der Mieter zwar nur dulden, wenn sie für ihn keine unzumutbare Härte darstellen. Hierfür sah das Gericht aber keine Anhaltspunkte. Der Mieter könne einer Mieterhöhung widersprechen, er habe jedoch nicht das Recht, eine Modernisierungsmaßnahme zu verweigern. Ob der Vermieter die Kosten für den Bezug von Fernwärme zum Betrieb der Heizung auf den Mieter als Betriebskosten umlegen kann, musste das Gericht nicht entscheiden.

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Über den Author

Anna Borowka Dipl. Kauffrau Anna Borowka ist gemäß § 41 des Steuerberatungsgesetzes als Steuerberaterin bestellt. Grundlage für ihre Tätigkeit als Steuerberaterin ist eine langjährige Ausbildung im europäischen und nationalen Steuerrecht. Ebenso ist eine regelmäßige Fortbildung aufgrund des sich ständig ändernten Steuerrechts unabdingbar. Somit werden Ihre Entscheidungen durch die aktuelle Rechtsprechung gesichert.

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