Grundstückseigentümer/Vermieter/Mieter

Kategorie GrundstückseigentümerKeine Berücksichtigung von Eigenmieten als Werbungskosten

Ein Grundstückseigentümer bewohnte eine ihm gehörende Wohnung zu eigenen Wohnzwecken. Später mietete er für sich eine andere Wohnung an und vermietete die bisher von ihm eigengenutzte Wohnung. Die Mietaufwendungen für die jetzt von ihm zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung machte er bei der vermieteten Wohnung als Werbungskosten geltend. Zur Begründung führte er an, dass das Entstehen seiner Mietaufwendungen notwendige Bedingung und Voraussetzung für das Vermieten seiner vorher selbst genutzten Wohnung sei. Seine jetzige Eigenmiete sei durch die Vermietung veranlasst.

Der Bundesfinanzhof folgte dem nicht. Aufwendungen für das private Wohnen gehören grundsätzlich zu den nicht abzugsfähigen Kosten der Lebensführung. Sie sind durch den Grundfreibetrag abgegolten. Auslösendes Moment für die eigenen Mietaufwendungen war die private Entscheidung zum Umzug und zur Nutzung dieser Wohnung für eigene Wohnzwecke.

Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung bei Vermietungseinkünften

Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) setzt entweder die Substanzeinbuße oder Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit eines bestehenden Wirtschaftsguts voraus. Es muss sich folglich um eine technische oder wirtschaftliche Abnutzung handeln.

Für ein Gebäude liegen diese Voraussetzungen vor, wenn es bei Beendigung des Mietverhältnisses durch die auf den bisherigen Mieter ausgerichtete Gestaltung nicht mehr oder nur eingeschränkt an einen Dritten vermietbar ist. Die einschränkenden Nutzungsmöglichkeiten müssen sich während der Vermietungsphase ergeben haben. Wird ein bereits mit Mängeln behaftetes Gebäude erworben, kommt eine AfaA nicht in Frage. Maßstab für die Beurteilung eines abschreibungsfähigen Mangels ist der Vergleich zwischen der Nutzbarkeit zum Zeitpunkt des Erwerbs und dem späteren Zeitpunkt der Geltendmachung einer AfaA.

(Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)

Vorfälligkeitsentschädigung für Darlehensablösung wegen Grundstücksverkauf nicht abzugsfähig

Wird ein Darlehen während des Laufs der Zinsbindung zurückgezahlt, kann das Kreditinstitut eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. In einem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall hatte ein Grundstückseigentümer ein vermietetes Wohnhaus veräußert. Mit dem Verkaufspreis löste er ein Darlehen bei seiner Bank ab, die hierfür allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt hatte. Der Grundstückseigentümer wollte den gezahlten Betrag als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen. Das Gericht entschied aber, dass Vorfälligkeitsentschädigungen im Zusammenhang mit einem Grundstücksverkauf nicht abzugsfähig sind.

Tipp: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist aber steuerlich abzugsfähig, wenn das Haus weiterhin vermietet wird.

Maklerkosten für Veräußerung eines Grundstücks können Werbungskosten sein

Maklerkosten für den Verkauf eines im Privatvermögen befindlichen Grundstücks sind grundsätzlich den Veräußerungskosten zuzurechnen.

Der Bundesfinanzhof hat jetzt in einem besonders gelagerten Sachverhalt Maklerkosten als Werbungskosten bei den Mieteinkünften anerkannt. Im entschiedenen Fall hatte ein Grundstückseigentümer ein Mietwohnhaus durch einen Makler verkaufen lassen. Der Kaufpreis wurde vom Käufer vereinbarungsgemäß direkt an eine Bank überwiesen, die ein Darlehen zur Finanzierung eines anderen Mietwohnhauses gewährt hatte. Hierdurch sanken die Zinsaufwendungen für dieses Wohnhaus. Die Maklerkosten machte er als Werbungskosten insoweit geltend, als mit dem Verkaufspreis das Darlehen getilgt wurde. Das Gericht machte in seiner Entscheidung deutlich, dass die Maklerkosten aber nur dann abzugsfähig sind, wenn der Verkaufspreis des Hauses von vornherein zur Darlehenstilgung für das andere Objekt vorgesehen war.

 

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Über den Author

Anna Borowka Dipl. Kauffrau Anna Borowka ist gemäß § 41 des Steuerberatungsgesetzes als Steuerberaterin bestellt. Grundlage für ihre Tätigkeit als Steuerberaterin ist eine langjährige Ausbildung im europäischen und nationalen Steuerrecht. Ebenso ist eine regelmäßige Fortbildung aufgrund des sich ständig ändernten Steuerrechts unabdingbar. Somit werden Ihre Entscheidungen durch die aktuelle Rechtsprechung gesichert.

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